樓面價(jià)與房價(jià)有什么關(guān)系呢？你知道嗎？

人來人往

一心想著賺錢趕上房價(jià)的步伐，可卻未曾想到房價(jià)離自己越來越遠(yuǎn)，再回頭看看往時(shí)努力過的步伐，欲做“房奴”卻發(fā)現(xiàn)已錯(cuò)過了這個(gè)時(shí)代。因此不得不感嘆：現(xiàn)在這個(gè)世道，越是努力想辦成一件事情，越是以失敗而告終，就好像居高的房價(jià)，壓得中資產(chǎn)階級(jí)的人喘不過來氣。

好了，說重點(diǎn)了：或許在生活中有很多人對(duì)“房價(jià)”都是非常熟悉的了，可是在拍地時(shí)常出現(xiàn)的“樓面價(jià)”，相信你就感到陌生了吧？那么，問題就來了：什么是樓面價(jià)呢？
一、什么是樓面價(jià)呢？一般來說，樓面價(jià)就是指土地總價(jià)格除以該土地的允許最大建筑面積。當(dāng)每個(gè)土地在獲得時(shí)，基本都有容積率規(guī)定，框定了該土地建筑的最大面積。樓面價(jià)表明了該項(xiàng)目在銷售時(shí)，單位售價(jià)中所包含的土地成本。那么“樓面價(jià)”的計(jì)算公式是什么呢？其實(shí)，它的計(jì)算公式就是：樓面價(jià)＝土地總價(jià)格/建筑總面積。下面小編就用一個(gè)例子來說明下好了：假設(shè)一個(gè)3000平米的小區(qū)土地價(jià)格600萬，容積率為1.8的話，兩種方式得出樓面價(jià)：樓面價(jià)＝600萬/（3000*1.8）＝1112元／平方米。

二、樓面價(jià)與房價(jià)有什么關(guān)系呢？一般來說，房價(jià)是指建筑物連同其占用土地在特定時(shí)間段內(nèi)房產(chǎn)的市場價(jià)值。即房價(jià)：土地價(jià)格＋建筑物價(jià)格，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和資源配置最重要的調(diào)節(jié)機(jī)制。另外，房價(jià)的價(jià)格定位由多種因素構(gòu)成的。也就是由土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)、稅費(fèi)及財(cái)務(wù)費(fèi)用、凈利潤、管理費(fèi)及開發(fā)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、所得稅、銷售費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等10種因素構(gòu)成的。

其中，土地費(fèi)用作為最基本的構(gòu)成因素，所占比例也是最大的。據(jù)推算，土地成本占房地產(chǎn)開發(fā)成本比例在40％左右，這其中還要看土地是通過什么途徑拿到的，如果是通過競爭激烈的拍賣的，那么土地成本有可能占到開發(fā)成本的60％左右，甚至?xí)痈摺?/font>而樓面價(jià)表明了該項(xiàng)目在銷售時(shí)，單位售價(jià)中所包含的土地成本。這樣一來就說明了，因?yàn)樯唐贩康淖罱K售價(jià)包括了樓面價(jià)，所以，開發(fā)商在拿地的時(shí)候支出的土地價(jià)格，就會(huì)作為商品房最終售價(jià)的參考標(biāo)準(zhǔn)之一。因此對(duì)于“樓面價(jià)與房價(jià)有什么關(guān)系”的這個(gè)問題，小編的答案就是：由于土地成本占了房屋成本的三分之一，因此樓面價(jià)高，“基本上”也就意味著房價(jià)就會(huì)較高。但這僅僅只是“基本上”，有些開發(fā)商為了盡快回本，可能會(huì)根據(jù)自身、周邊情況做出合理調(diào)整。也就是說，樓面價(jià)高的房價(jià)不一定高，這是需要根據(jù)具體情況而視的。