2024房地產(chǎn)怎么走？

人來人往

上次在文章[color=var(--weui-LINK)]《中央經(jīng)濟(jì)工作會議解讀：未來的投資機(jī)遇究竟在何處？》，我承諾大家好好解讀一下中央經(jīng)濟(jì)公眾會議。（忘記的伙伴，可以點(diǎn)擊上個(gè)鏈接查看）

這次讓我們好好談?wù)勛罱闹醒虢?jīng)濟(jì)會議，并著重談一下房地產(chǎn)市場（以下的解讀僅代表個(gè)人理解）

01
先立后破

政治局會議中最重要的關(guān)鍵詞是先立后破。

那么立的是什么呢？是高質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，特別是宏觀一致性的高質(zhì)量發(fā)展，將其奉為新時(shí)代的重要原則。

回顧自改革開放以來的數(shù)十年，一直有一個(gè)主旋律——“發(fā)展才是硬道理”。如今，我們在“發(fā)展”二字前加上了“新時(shí)代”和“高質(zhì)量”。

因此，經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)在于確立高質(zhì)量發(fā)展的方向。例如，建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系，突破高精尖技術(shù)領(lǐng)域的局限。更直白地說，那些技術(shù)上的難題將成為首要任務(wù)之一。

02
蛋糕分配

第二個(gè)點(diǎn)是關(guān)于資源分配，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)拇朕o應(yīng)該更客觀地討論蛋糕分配的問題。

在此次會議中，特別提到了加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)宣傳和輿論引導(dǎo)。因此，措辭要更為嚴(yán)謹(jǐn)，不應(yīng)直接稱之為資源分配，而是應(yīng)該思考為何使用“蛋糕分配”這個(gè)詞。

過去的基調(diào)是“發(fā)展才是硬道理”。在當(dāng)時(shí)的背景下，有一句口號是“不管黑貓還是白貓，能抓到老鼠的就是好貓”。那個(gè)時(shí)候的市場是一片空白，只要你愿意行動、愿意去抓老鼠，就意味著你在擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)這個(gè)蛋糕。

但現(xiàn)在的情況是，我們的經(jīng)濟(jì)增速正在放緩。特別是自2008年以來，我國的經(jīng)濟(jì)增長已從兩位數(shù)進(jìn)入了一位數(shù)的新常態(tài)。這一方面是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)總量在不斷增大，基數(shù)越大，每增長一個(gè)百分點(diǎn)就越困難。另一方面，全球經(jīng)濟(jì)也在放緩。

因此，如今要擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)蛋糕已不像過去那樣容易。所以，現(xiàn)在的問題是如何在這個(gè)固定的經(jīng)濟(jì)蛋糕上進(jìn)行分配。

哪些領(lǐng)域能夠更多地增長？高精尖技術(shù)、人工智能、算力等領(lǐng)域，以及數(shù)字經(jīng)濟(jì)都會獲得更多資源的傾斜。

總的來說，過去是不管你是什么貓，只要你抓到老鼠就是好貓；而現(xiàn)在則要求你是貓族中的高質(zhì)量品種才能被視為好貓。這其中涉及到大國競爭的問題。

客觀地說，誰都不想被別人限制。但可以肯定的是，領(lǐng)先他人需要真本事，不能僅僅憑一句“遙遙領(lǐng)先”就能成事。

任正非在接受媒體采訪時(shí)曾幽默地說：“你領(lǐng)先美國哪里了？是在麻婆豆腐呢？還是魚香肉絲呢？”

03
房地產(chǎn)領(lǐng)域

第三點(diǎn)，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，這次會議明確將所有與房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容歸類為防范化解風(fēng)險(xiǎn)。

高度依賴房地產(chǎn)的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返?，F(xiàn)在只要求房地產(chǎn)不要制造麻煩，不期待其他。我們要告別的是過去商品房獨(dú)大的時(shí)代。

過去的房地產(chǎn)主要以商品房為主，保障房只是點(diǎn)綴。未來將分割這兩個(gè)市場，走向商品房和保障房雙軌制的時(shí)代，以保障房作為底線。同時(shí)，商品房將真正回歸市場，不會被過度干預(yù)。過去對商品房的政策調(diào)控將轉(zhuǎn)移到保障房上。

未來的商品房將不再受到過多干預(yù)，任由富裕階層操控，只要我能推動保障房的建設(shè)。

在此之前，商品房市場最重要的是不要出現(xiàn)問題，雖然不會完全放任，但你要期待它回到過去的輝煌時(shí)刻是不現(xiàn)實(shí)的。最終目標(biāo)是讓保障房成為主流，商品房為輔助。

此次將房地產(chǎn)歸類為風(fēng)險(xiǎn)防范已經(jīng)十分明確。因此，那些認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)會再次繁榮、房價(jià)會再次飆漲的說法只能是一邊妄想。

我無法確定房地產(chǎn)何時(shí)能再次崛起，但我可以確定在可預(yù)見的未來它難以如愿。

相反，商品房市場可能會迎來一段下行。為什么這么說？

首先，最近高層出臺的文件表現(xiàn)出對房地產(chǎn)的冷淡態(tài)度，與之前高調(diào)的態(tài)度截然不同，這已經(jīng)體現(xiàn)在政策端。

其次，市場表現(xiàn)相對冷清。比如，最近公布的十一月社會融資數(shù)據(jù)顯示，新增人民幣貸款為1.09萬億元，低于預(yù)期的1.21萬億元。再看看居民貸款購房的熱度，十一月新增的長期貸款只有2280億，比十月少1470億。

雖然處于金九銀十，但和去年同期相比，這份數(shù)據(jù)顯得乏力。對比2022年同期新增的長期貸款2103億，還記得去年這時(shí)還在疫情風(fēng)控下。不管怎么看，人們購房的熱情都呈現(xiàn)低迷狀態(tài)。

當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)狀態(tài)不佳，時(shí)常爆雷或出問題，現(xiàn)在的房企都是你瞅我，我瞅你，看誰會先出事。

最近有人問我現(xiàn)在是否適合購房？我的建議是，如果沒有迫切需求，比如結(jié)婚，而結(jié)婚必須要有房子的話，或許可以再等等。