什么是房改房？房改房與商品房的區(qū)別？房改房的上市交易條件？

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什么是房改房？房改房與商品房的區(qū)別？房改房的上市交易條件？

房改房又可以叫做已購(gòu)公有住房，是我國(guó)城鎮(zhèn)住房由從前的單位分配轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)過(guò)渡政策，簡(jiǎn)單的說(shuō)房改房就是過(guò)去單位的福利房。房改房分為成本價(jià)房和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房，按照成本價(jià)購(gòu)買的，房屋所有權(quán)歸職工個(gè)人所有，按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的，職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般在5年后歸職工個(gè)人所有。

（一）房改房的性質(zhì)特征

1 房改房所有權(quán)不完整。

以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的房改房，在法律性質(zhì)上是屬于員工和單位共同共有，單位享有同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和租用權(quán)，住滿5年之后才可以進(jìn)入市場(chǎng)；以成本價(jià)購(gòu)買的房改房，也是住用滿5年后才可以進(jìn)入市場(chǎng)，不過(guò)北京市已取消這項(xiàng)規(guī)定。

2 房改房無(wú)土地證

根據(jù)城市建筑的土地的來(lái)源不同，土地可以分為以劃撥方式取得的土地和以出讓的方式取得的土地。房改房作為企業(yè)對(duì)員工的一種福利，使用的土地是劃撥用地，而目前市場(chǎng)上商品房建設(shè)用地都是通過(guò)土地出讓的方式取得的，因此即使以成本價(jià)購(gòu)得的房改房也只有房產(chǎn)證，沒有土地證。

3 房改房的買賣雙方對(duì)象特定

房改房的出售對(duì)象是特定的，只有城鎮(zhèn)職工才有權(quán)購(gòu)買房改房，每個(gè)家庭只有一次購(gòu)買房改房的機(jī)會(huì)，每個(gè)家庭只能購(gòu)買一套房改房，購(gòu)房的面積必須嚴(yán)格按照國(guó)家和各級(jí)人民政府規(guī)定的分配住房的控制標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

（二）房改房與商品房的區(qū)別

1 商品房是完整的房屋產(chǎn)權(quán)包括：房屋使用權(quán)、占有權(quán)、處置權(quán)和收益權(quán)。普通商品房產(chǎn)權(quán)證書擁有全部的這四項(xiàng)權(quán)利，可以自由轉(zhuǎn)讓、出租或贈(zèng)與，不受任何單位或個(gè)人的限制和干涉。而房改房產(chǎn)權(quán)證基本可分為兩種：按成本價(jià)購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)證按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)證。

2 房改房與商品房的購(gòu)買面積控制不同。國(guó)家對(duì)職工購(gòu)買房改公有住房的面積有一定的限制，購(gòu)房的數(shù)量必須嚴(yán)格按照國(guó)家和各級(jí)人民政府規(guī)定的分配住房的控制標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)部分一律執(zhí)行市場(chǎng)價(jià)。而商品房沒有購(gòu)買面積的限制。

3 房改房與商品房的購(gòu)買對(duì)象不同。購(gòu)買房改出售的公有住房的對(duì)象是有限制的，只能是承租獨(dú)用成套公有住房的居民和符合分配住房條件的職工。而在房地產(chǎn)市場(chǎng)上購(gòu)買商品住房的消費(fèi)者基本上是不受任何限制的。其次，上市出售條件也不同。房改房上市出售有條件要求，一般是滿5年，而購(gòu)買商品房上市出售一般無(wú)限制，不過(guò)目前長(zhǎng)沙是規(guī)定房產(chǎn)證滿3年方可上市交易。

（三）房改房上市交易條件

目前，我國(guó)房改房上市交易實(shí)行準(zhǔn)入制度。只有滿足以下條件，才能允許上市交易。這些條件主要包括：

1、交換、贈(zèng)與的，已按成本價(jià)付清房款。

2、已按規(guī)定交納國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的1%。

3、必須具有房屋產(chǎn)權(quán)證和上市準(zhǔn)入證，才能給予辦理過(guò)戶手續(xù)（上市交易房改房是指取得《城市房屋所有權(quán)證》并交納土地金的全產(chǎn)權(quán)房改房）。

4、已交納應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e價(jià)款。

說(shuō)明：對(duì)于10層以上(含10層)的高層建筑，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e由產(chǎn)權(quán)人以該面積的交易評(píng)估價(jià)的20%向原產(chǎn)權(quán)單位購(gòu)買;對(duì)于10層以下的建筑，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，由產(chǎn)權(quán)人以該面積的交易評(píng)估價(jià)的10%向單位購(gòu)買。

5、出售、抵押、交換的，已按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)付清房款。

（四）購(gòu)買房改房的注意事項(xiàng)

1 要知道房改房有沒有正規(guī)的房產(chǎn)證，能否正常出售，以房地產(chǎn)的地址、地號(hào)、房地產(chǎn)證登記案號(hào)、房地產(chǎn)證號(hào)之中的任一條件為索引，來(lái)查證房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況。

2 由于土地原先價(jià)值和現(xiàn)在價(jià)值存在差額，以前這部分差額由單位承擔(dān)，現(xiàn)在業(yè)主要出售，則必須到房管局補(bǔ)足差額才能成交，而房管局之后會(huì)將資金劃撥回單位。因此，看樓時(shí)買家就要多個(gè)心眼，了解清楚放盤價(jià)是不是實(shí)收的費(fèi)用，否則很可能空歡喜一場(chǎng)，最后為了成交不得不忍痛“割肉”。

3 不少房改房都沒有補(bǔ)分?jǐn)偅匆?guī)定，對(duì)未補(bǔ)分?jǐn)偟姆扛姆浚D(zhuǎn)手他人時(shí)必須要由業(yè)主補(bǔ)分?jǐn)偛趴衫^續(xù)交易。而這筆費(fèi)用最后經(jīng)常落在買家的身上，因此，買家要事先了解清楚，做到心中有數(shù)。

4 買家現(xiàn)金付款后要索取收款收據(jù)等證明，若選擇銀行劃賬，也應(yīng)把匯款或轉(zhuǎn)賬的流水單或相關(guān)證明保存好，以備不時(shí)之需。